Poprzednie pliki: Sprzedaż kredytu hipotecznego w kontekście separacji

Sprzedaż kredytów hipotecznych rośnie, a po rozstaniu narasta dodatkowy stres. Zdjęcia/123RF

opinia

W tym roku sprzedaż kredytów hipotecznych w Nowej Zelandii wzrosła. Nie jest to zaskakujące, gdyż stopy procentowe podwoiły się z 3 proc. w 2020 r. do 7 proc. w tym roku. the

W mojej praktyce spotykam więcej klientów, którzy są o krok od sprzedaży kredytu hipotecznego, po tym jak poradzili sobie ze stresem związanym z rozpadem związku. Laurence von Stürmer z Raya White’a udziela kilku rad parom znajdującym się w takiej sytuacji:

Działaj szybko i wspólnie z doświadczonym zespołem sprzedaży nieruchomości, zamiast pozwalać bankowi na ustalanie ceny minimalnej/sprzedaży;
Ustal uczciwą cenę minimalną w oparciu o odnotowaną wycenę lub średnie wyceny dokonane przez agentów nieruchomości;
Rozważ pozostawienie domu pustego podczas procesu sprzedaży, aby wyeliminować potencjalną ingerencję którejkolwiek ze stron;
Pozostawienie osobistych uczuć poza procesem decyzyjnym; Potraktuj to jako „decyzję biznesową”.

Poniżej przedstawiono odpowiedzi na niektóre często zadawane pytania w tym scenariuszu.

Przez kilka miesięcy mój były partner i ja nie mogliśmy spłacać kredytu hipotecznego. Bank pozwolił nam już wziąć „wakacje hipoteczne”. Co się stanie, jeśli nadal nie będziemy mogli zapłacić?

Jeśli w dalszym ciągu będziesz zalegał ze spłatami kredytu hipotecznego, bank najprawdopodobniej prześle Ci zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania zgodnie z Ustawą o prawie własności z 2007 r. Będzie ono zawierać całkowitą kwotę, której nie spłaciłeś, powiększoną o wszelkie kary. Po wykonaniu usługi będziesz mieć 20 dni roboczych na usunięcie usterki. Jeśli tego nie zrobisz, bank prawdopodobnie przystąpi do sprzedaży Twojej nieruchomości, aby odzyskać należne mu pieniądze. Jeśli bank nie będzie w stanie odzyskać należnej mu kwoty, Ty i Twój były nadal będziecie odpowiedzialni za niedobór.

READ „Apartheid szczepionkowy”: afrykańscy przywódcy mówią ONZ, że potrzebują teraz szczepionek przeciwko Covid-19

Ty i twój były powinniście utrzymywać ścisłą komunikację z bankiem i współpracować z nim, aby sprzedać nieruchomość za najwyższą możliwą cenę. W pewnych okolicznościach bank może chcieć opóźnić sprzedaż hipoteki, jeśli będziesz współpracować. Warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, aby uzyskać dalszą poradę w tej kwestii i być może pomóc w negocjacjach z bankiem (jeśli mają one szansę zakończyć się sukcesem).

Po separacji złożyłem pozew dotyczący naszej nieruchomości inwestycyjnej, aby chronić moje interesy związane z nieruchomościami. Czy bank może w dalszym ciągu sprzedać nieruchomość sprzedając kredyt hipoteczny?

reklama

Reklamuj się w NZME.

Tak, bank może w dalszym ciągu sprzedać nieruchomość po oprocentowaniu kredytu hipotecznego. Zakładam, że kredyt hipoteczny został zaciągnięty przed separacją i zgłoszeniem roszczenia. Z tego względu bank uprawniony jest do realizacji swoich praw wynikających z warunków kredytu hipotecznego. Twoje zawiadomienie o roszczeniu będzie miało pierwszeństwo przed wszelkimi późniejszymi zaciągnięciami kredytu hipotecznego lub innych pożyczek zabezpieczonych nieruchomością. Z tego powodu złożenie zawiadomienia o roszczeniu może być w niektórych okolicznościach dobrym rozwiązaniem.

Mój były partner nie chce wystawiać nieruchomości na sprzedaż, pomimo ryzyka sprzedaży z hipoteką. Czy powinienem złożyć pozew, aby jak najszybciej uzyskać nakaz sprzedaży nieruchomości?

Nieruchomości sprzedawane w ramach wyprzedaży są często (ale nie zawsze) sprzedawane za kwotę niższą niż wartość rynkowa. Dzieje się tak dlatego, że warunki sprzedaży mogą nie być idealne dla kupującego; Często nie są zapewniane zwykłe gwarancje i gwarancje sprzedawcy. Jako właściciel nieruchomości Ty i Twój były małżonek będziecie mieli niewiele, jeśli w ogóle, wpływ na sposób prezentacji i sprzedaży nieruchomości. Dlatego radziłabym Ci uzyskać nakaz sprzedaży z Sądu Rodzinnego (zakładając, że Twój były w dalszym ciągu nie wyraża zgody na sprzedaż). Biorąc pod uwagę wagę sprawy, Sąd Rodzinny prawdopodobnie będzie przygotowany na rozpatrzenie Twojego wniosku w krótkim czasie.

READ Wezwał kierowców do wcześniejszego tankowania, aby uniknąć niedoborów, 3 dolary za litr dla niektórych

Moja mama zaproponowała, że pożyczy nam trochę pieniędzy, aby pomóc w spłacie kredytu hipotecznego. Jakie zabezpieczenia sugerujesz, aby mieć pewność, że otrzymają zapłatę?

Aby chronić swoją matkę, musisz mieć pewność, że masz wystarczające aktywa w postaci nieruchomości lub gotówki, aby spłacić pożyczkę. Należy wziąć pod uwagę, że nieruchomość może nie osiągnąć swojej wartości rynkowej w przypadku sprzedaży egzekucyjnej.

Umowa pożyczki powinna zostać sporządzona i podpisana przez Was oboje. Musisz potwierdzić zwykłe szczegóły pożyczki, w tym to, czy zostaną zapłacone odsetki. Powinno precyzować, że pożyczkę należy traktować jako dług w związku, nawet jeśli zostanie uzyskana po separacji. Pożyczka, w tym wszelkie naliczone odsetki, musi zostać spłacona przed podziałem majątku pomiędzy Tobą a Twoim byłym partnerem.

Pożyczka od matki może być zabezpieczona jako druga hipoteka na nieruchomości, ale będziesz potrzebować zgody banku. W przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności spłacany będzie kredyt hipoteczny banku.

Jeremy Sutton jest radcą prawnym i rodzinnym w Bastion Chambers.